Землеустроительный осмотр и вынос границ

Предисловие

Настоящий Стандарт описывает единый порядок землеустроительного осмотра при производстве экспертизы по спорам о границах земельных участков: определение фактических границ на местности, сопоставление их со сведениями реестра и документами, установление причины расхождения, вынос границ в натуру.

Положения настоящего Стандарта основаны на принципах инструментальной точности определения координат, разграничения фактической и юридической границы, объективного установления причины расхождения между ними.

Статус документа

Настоящий Стандарт является профессиональным документом АНО «Высшая коллегия судебных экспертов» и не относится к нормативным правовым актам. Он не устанавливает обязанностей для лиц, не являющихся участниками Коллегии, и не заменяет процессуальное законодательство и методические требования к кадастровой деятельности.

Для участников Коллегии, принявших Кодекс эксперта ВКСЭ, положения настоящего Стандарта являются профессиональным обязательством: соответствие им проверяется при аттестации и при рассмотрении обращений о качестве выполненных исследований.

Для всех остальных специалистов настоящий Стандарт носит рекомендательный характер и может применяться как методическая основа полностью либо в части.

Соотношение с законодательством

Земельное законодательство, законодательство о государственной регистрации недвижимости, требования к точности определения координат характерных точек границ и определение суда о назначении экспертизы имеют приоритет над положениями настоящего Стандарта во всех случаях без исключения.

Отступления от описанного порядка

Описанный порядок рассчитан на типовой спор о границе между двумя смежными участками. При множественном наложении нескольких участков либо при отсутствии сведений о координатах в реестре применяются дополнительные процедуры, описанные в разделе 8 настоящего Стандарта.

Как пользоваться документом

Настоящий Стандарт рассчитан на два способа применения.

Как учебный материал — при последовательном изучении: разделы 1–2 объясняют принципы и подготовку, разделы 3–7 разбирают собственно измерения и анализ, разделы 8–11 — особые случаи, оформление и самопроверку.

Как рабочий справочник — непосредственно перед выездом на осмотр земельного участка.

1 Общие положения

1.1 Назначение Стандарта

Настоящий Стандарт устанавливает единый порядок определения фактических и юридических границ земельного участка, их сопоставления, установления причины и величины расхождения, а также порядок закрепления границ на местности по результатам исследования.

1.2 Область применения

Настоящий Стандарт применяется при производстве землеустроительной экспертизы по делам:

• о споре о местоположении границы между смежными земельными участками;
• о наложении границ земельных участков по сведениям реестра;
• об исправлении реестровой ошибки;
• о самовольном занятии земельного участка;
• о выносе границ участка в натуру по требованию собственника.

1.3 Соотношение с иными стандартами Коллегии

Настоящий Стандарт применяется самостоятельно и не требует предварительного применения иных стандартов Коллегии, за исключением случаев, когда спор о границе связан со строениями на участке, — тогда осмотр строений производится по Стандарту осмотра объекта строительно-технической экспертизы, а расчёт стоимости устранения последствий — по Стандарту расчёта ущерба имуществу.

1.4 Основополагающие принципы

При землеустроительном осмотре эксперт руководствуется следующими принципами:

Инструментальная точность. Координаты характерных точек определяются геодезическими методами с точностью, соответствующей требованиям к определению координат характерных точек границ земельных участков.

Разграничение фактической и юридической границы. Граница на местности — по забору, меже, объектам искусственного или естественного происхождения — и граница по сведениям реестра исследуются и описываются раздельно, а не смешиваются в одно понятие.

Полнота источников. Анализу подлежат все доступные источники сведений о границе — реестр, правоустанавливающие документы, документы территориального планирования, а не только один из них.

Объективность установления причины. Причина расхождения границ устанавливается по объективным признакам, а не предполагается по заявлению одной из сторон.

2 Подготовка к осмотру

2.1 Изучение материалов дела

До выезда изучаются: выписка из реестра недвижимости на оба смежных участка, межевые планы, если они имеются, правоустанавливающие документы, землеотводные документы более раннего периода при их наличии, материалы предыдущих межеваний.

2.2 Подбор геодезического оборудования

Определение координат производится геодезическим оборудованием, обеспечивающим точность, соответствующую нормативным требованиям к определению координат характерных точек границ. Оборудование должно иметь актуальное свидетельство о поверке.

2.3 Извещение сторон

Все смежные землепользователи, чьи границы могут быть затронуты результатами осмотра, извещаются о дате и времени осмотра заблаговременно, способом, позволяющим подтвердить факт извещения.

3 Определение фактических границ

3.1 Признаки фактической границы на местности

Фактической границей признаётся линия, обозначенная на местности объектами, существующими пятнадцать и более лет либо иной срок, применимый по обстоятельствам дела: забором, стеной строения, границей возделываемой земли, иными объектами искусственного или естественного происхождения, позволяющими определить местоположение границы.

3.2 Геодезическая съёмка фактических границ

Съёмка фактической границы производится по всем поворотным точкам ограждения либо иных объектов, обозначающих границу, с фиксацией координат каждой точки. Съёмка охватывает весь периметр спорного участка, а не только непосредственно оспариваемый отрезок.

4 Определение юридических границ

4.1 Работа со сведениями ЕГРН

Из реестра недвижимости запрашиваются координаты характерных точек границ обоих смежных участков в системе координат, используемой для ведения реестра. Полученные координаты проверяются на предмет полноты — наличие координат по всем характерным точкам либо декларативный статус границы без установленных координат.

4.2 Работа с правоустанавливающими и землеотводными документами

При отсутствии установленных в реестре координат либо при их оспаривании исследуются правоустанавливающие и землеотводные документы более раннего периода: государственные акты, свидетельства, планы, содержащие сведения о местоположении и размерах участка на момент его образования.

4.3 Разрешение противоречий между источниками

Если сведения реестра, правоустанавливающих документов и более ранних землеотводных документов расходятся между собой, это фиксируется отдельно с указанием, в чём состоит расхождение, и по возможности — с обоснованием, какой источник заслуживает большего доверия исходя из хронологии и полноты содержащихся в нём сведений.

5 Сопоставление фактических и юридических границ

5.1 Методика сопоставления

Координаты фактической границы, полученные геодезической съёмкой, накладываются на координаты юридической границы по сведениям реестра в единой системе координат. Результат сопоставления оформляется графически — в виде схемы, показывающей обе границы одновременно.

5.2 Установление величины и характера расхождения

Для каждого участка расхождения указывается: величина смещения в линейных единицах, площадь, попадающая в зону расхождения, характер расхождения — вынос фактической границы за пределы юридической, либо, наоборот, нахождение фактической границы внутри юридических пределов.

5.3 Определение площади наложения либо разрыва

Отдельно рассчитывается площадь наложения — если фактическая граница одного участка заходит за юридическую границу смежного — либо площадь разрыва — если между фактическими границами смежных участков образуется неучтённая полоса земли.

6 Установление причины расхождения

6.1 Реестровая ошибка

Реестровая ошибка предполагается, когда координаты в реестре не соответствуют фактическому местоположению долговременных объектов на местности — многолетних насаждений, капитальных строений возрастом больше срока существования спорной границы, — что указывает на ошибку определения координат при первичном внесении сведений, а не на последующее смещение забора.

6.2 Смещение фактической границы

Смещение фактической границы — самовольное занятие земли либо смещение ограждения — предполагается, когда координаты реестра соответствуют более ранним объективным признакам границы, а фактическое ограждение установлено позже и не совпадает с ними.

6.3 Ошибка при первичном межевании

Если расхождение объясняется методической либо технической ошибкой, допущенной при подготовке межевого плана в прошлом, — неверное определение координат, использование устаревшей системы координат без корректного пересчёта, — это устанавливается путём анализа содержания предыдущего межевого плана и сопоставления его с последующими данными.

7 Вынос границ в натуру

7.1 Основания и назначение выноса границ

Вынос границ в натуру — определение и закрепление на местности характерных точек границы, соответствующих сведениям реестра. Производится по итогам исследования, когда установлено местоположение юридической границы и требуется обозначить её физически.

7.2 Порядок закрепления поворотных точек

Каждая поворотная точка границы закрепляется временным или постоянным знаком, координаты точки фиксируются повторным контрольным измерением. Расстояния между соседними точками измеряются и сопоставляются с расчётными расстояниями по каталогу координат.

7.3 Оформление акта выноса границ

Акт выноса границ содержит: дату выполнения работ, участников, координаты каждой закреплённой точки, схему их расположения, подписи присутствующих лиц. Акт прилагается к заключению эксперта как самостоятельный документ.

1. Особенности при наложении нескольких участков

Если спор затрагивает более двух смежных участков либо выявлено системное расхождение по кварталу, исследование расширяется на весь массив затронутых участков: съёмка фактических границ и сопоставление с реестром производятся по всем участкам, находящимся в зоне выявленного расхождения, а не только по участкам сторон спора. Такое расширение и его объём отдельно обосновываются в заключении.

9 Оформление заключения и графических приложений

9.1 Обязательные реквизиты

Заключение содержит: описание источников юридических границ, описание методики геодезической съёмки фактических границ и применённого оборудования, каталог координат характерных точек обеих границ, расчёт величины и площади расхождения, обоснованный вывод о причине расхождения.

9.2 Каталог координат и графические приложения

Обязательным приложением является каталог координат характерных точек в системе координат, используемой для ведения реестра, а также графическая схема, показывающая одновременно фактические и юридические границы, зоны наложения либо разрыва, закреплённые точки выноса границ при его выполнении.

10 Типичные ошибки

10.1 Ошибки геодезических измерений

К типичным ошибкам относятся: использование неповеренного оборудования, недостаточная точность измерений, съёмка не всего периметра, а только оспариваемого отрезка, отсутствие контрольных измерений.

10.2 Ошибки анализа документов

К типичным ошибкам относятся: использование только сведений реестра без анализа более ранних правоустанавливающих документов, вывод о причине расхождения без сопоставления хронологии внесения сведений и появления объектов на местности, смешение понятий фактической и юридической границы в тексте заключения.

11 Контроль результата и самопроверка

11.1 Контрольный лист

• Изучены все доступные источники сведений о границах — реестр, документы, ранние землеотводные материалы
• Оборудование поверено, точность соответствует нормативным требованиям
• Фактическая граница снята по всему периметру участка
• Координаты фактической и юридической границы сопоставлены в единой системе координат
• Определены величина и площадь расхождения
• Причина расхождения установлена по объективным признакам, а не предположительно
• При множественном наложении исследование расширено на весь затронутый массив
• Составлен каталог координат характерных точек
• Графическая схема отражает обе границы и зоны расхождения
• При выносе границ в натуру составлен акт с координатами закреплённых точек